文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòn女生有感觉了是怎么样的呢g)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-女生有感觉了是怎么样的呢2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面女生有感觉了是怎么样的呢(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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