文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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