万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(l淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀iǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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