OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际(arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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