5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年(ni女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子án)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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