5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？(bù)央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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