一(yī)线城市，也不(bù)端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要(yào)？首先二手房(fáng)指导价(jià)被称(chēng)为“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是最(zuì)后一个还在(zài)“认真”实(shí)施(shī)这条(tiáo)政策(cè)的城(chéng)市(shì)，最后深(shēn)圳(zhèn)是房价前(qián)三的核心城(chéng)市。所(suǒ)以，深圳的一举(jǔ)一动都具(jù)有风向标意(yì)义。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二(èr)手房(fáng)指导价如果取(qǔ)消，首先有利(lì)于深圳二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然(rán)后二(èr)手房(fáng)回暖有利(lì)于(yú)深(shēn)圳楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的(de)“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷(dài)款不(bù)按官方参(cān)考价（指导价），银行核(hé)定房价(jià)以网签(qiān)备案价(jià)和评估(gū)价(jià)孰低为准。

　　自(zì)此(cǐ)，参考价真(zhēn)正三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么变成了“参考价(jià)”。

　　目前(qián)没有看到官方文件。据(jù)证券时报21日消息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚(shàng)未接到正式通知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办理按揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总(zǒng)监严跃进认为，本次(cì)政策(cè)大概率为(wèi)真，更多体(tǐ)现为(wèi)银行贷款等(děng)领域(yù)按照新的规则进行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情(qíng)，是不用发文(wén)件(jiàn)的。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空出世(shì)。当时(shí)，深(shēn)圳一(yī)口(kǒu)气公布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多(duō)南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直接按照当(dāng)时的(de)市场(chǎng)价打了(le)5折、6折来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指导价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时(shí)大家还不觉(jué)得厉害，但经历了这两年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子(zi)，如果不(bù)“指导”，可以首付(fù)3成即(jí)300万；如果指导价打(dǎ)七折即700万，那(nà)么首(shǒu)付3成210万，加上需(xū)要全(quán)款支付(fù)的部分，实际(jì)首付去(qù)到了510万，相当于首付(fù)5成了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批量买家，失去了购房(fáng)能(néng)力(lì)，相当(dāng)于强(qiáng)势“降杠杆(gān)”。

　　自深(shēn)圳(zhèn)推行(xíng)二(èr)手房(fáng)参(cān)考价(jià)以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州等10多个城市陆续跟进(jìn)。事实也确实证明了(le)，这(zhè)条(tiáo)政策的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计(jì)，实施二手房指导价的10个城市，有8个(gè)挂(guà)牌价降了(le)。

　　2022年受到(dào)疫情的(de)影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城(chéng)市(shì)房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他(tā)的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重代(dài)价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家研(yán)究中心数据显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台当年，深圳二手(shǒu)住宅成交量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交(jiāo)量(liàng)同比下滑(huá)47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十(shí)年(nián)最低记(jì)录(lù)，相(xiāng)较(jiào)2020市场高峰缩水近八成。

　　价格(gé)方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导(dǎo)价发(fā)布当月相比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源(yuán)占比大(dà)幅增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过半(bàn)成交价(jià)低于参(cān)考价。

　　只有真实(shí)经历(lì)其中的(de)人，才能深切的感(gǎn)知其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆买了2套华(huá)润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案(àn)例属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前(qián)价(jià)格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷(dài)和持有成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年(nián)新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼(lóu)市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出，目(mù)前(qián)只(zhǐ)有深圳还是最后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日(rì)，北(běi)京在房(fáng)山(shān)区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡(héng)家庭购房支持(chí)政策(cè)。上海也(yě)考虑予以多孩(hái)家庭在新房计(jì)分制度政策上(shàng)的(de)支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市(shì)商品住宅(zhái)销售(shòu)价格变(biàn)动情(qíng)况来(lái)看，广州(zhōu)、深圳的(de)新房(fáng)、二手房价格仍(réng)然(rán)是同(tóng)比去年依然是(shì)下降(jiàng)的。

　　北京、上海(hǎi)已(yǐ)经同比(bǐ)增(zēng)长了(le)，其他二线城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥等城(chéng)市价格(gé)都(dōu)是(shì)同比上涨的。

　　广州(zhōu)、深圳能不(bù)急(jí)吗(ma)？

　　事(shì)实上(shàng)，上(shàng)面(miàn)可能更(gèng)急。3月份，两部(bù)门联合发文，全面推动二手房“带押(yā)过户”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评的新政。对于激(jī)活二手(shǒu)房交易(yì)，具有定海神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日(rì)更是指出(chū)：建(jiàn)筑业(yè)、房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解一下这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压(yā)不住，小船不(bù)就(jiù)翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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