万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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