导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊trong>正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊p>

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊rong>第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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