万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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