万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīn正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算g)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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