近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好)是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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