万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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