饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细(xì)则，还(hái)需要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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