文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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