5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(d正、异、新，正异新的区分ì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以正、异、新，正异新的区分此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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