万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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