文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(k廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思āi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàn廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思g)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思trong>二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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