导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(s向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害hù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。