饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等(děng)部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看(苏修是什么意思，苏修是什么意思kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究(jiū)院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的(de)行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能苏修是什么意思，苏修是什么意思(néng)会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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