近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)小舞去掉所有衣服是什么样子的分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的(小舞去掉所有衣服是什么样子的de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金小舞去掉所有衣服是什么样子的(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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