导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zh洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤ù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤