文(wén)：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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