文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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