文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

九龙司是哪里？　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销九龙司是哪里？售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付九龙司是哪里？相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 九龙司是哪里？