导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(j防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正iù)，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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