5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于(富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(né富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位ng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收入(富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位rù)情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位