5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话)持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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