近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投一本书多重，一本书多重有一斤吗资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)一本书多重，一本书多重有一斤吗是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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