近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在9为什么风流女人看指甲6％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设为什么风流女人看指甲施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披为什么风流女人看指甲露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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