导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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