5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入(r馈赠的意思ù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)馈赠的意思大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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