万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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