导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义>

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。