导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为京j属于北京哪个区的车39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(京j属于北京哪个区的车zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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