近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的(de)资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(hu初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法á)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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