导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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