饱受(shòu)争(z年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停hēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zh年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停e)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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