万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行(xíng中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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