OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区(q年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停ū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(l年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停e)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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