导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒ英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表u)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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