文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场(ch诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗ǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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