文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zē笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花ng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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