文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城knocked什么意思，knocking什么意思镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其knocked什么意思，knocking什么意思中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　knocked什么意思，knocking什么意思p>

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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