近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯与募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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