近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REIT蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头s整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jū蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头n)分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(h蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头uá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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