“现在的房(fáng)地(dì)产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年(nián)的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的(de)转移。上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩(jì)，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底(dǐ)部(bù)，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了(le)底部(bù)，再(zài)往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的(de)公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是(shì)不太愿意给房(fáng)企贷款的(de)，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情(qíng)况相较(jiào)一(yī)般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实(shí)主要还(hái)是那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业出现了一(yī)个很明显的分(fēn)化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的最(zuì)低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行(xíng)业内最高(gāo)的(de)；融(róng)资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也(yě)是业(yè)内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜)投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企，其财务(wù)指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是(shì)少数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过于(yú)激进的扩张拿(ná)地(dì)节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没(méi)有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会(huì)来了，其开(kāi)始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多(duō)的(de)楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符(fú)合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于(yú)它本身储备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然(rán)说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得(dé)那(nà)么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一(yī)标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司(sī)净负(fù)债率(lǜ)提高到一(yī)个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明(míng)对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时(shí)，也较(jiào)好地(dì)控制了公司(sī)的(de)扩张(zhāng)速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更(gèng)加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也(yě)并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新(xīn)进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺长城(chéng)中(zhōng)国(guó)回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外(wài)，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的基本(běn)面表(biǎo)现存(cún)在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是(shì)表现出(chū)较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非归(guī)母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江(jiāng)集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近七成营收来自(zì)杭(háng)州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭(háng)州地区(qū)的营收比重(zhòng)只占到近六成。近(jìn)三年持(chí)续稳居杭(háng)州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售(shòu)额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是(shì)迎来(lái)多家机构的(de)集中(zhōng)调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产(chǎn)业链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与上(shàng)游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游(yóu)不被看好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更新的(de)需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费(fèi)的增(zēng)长却一直都很好。对于(yú)地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两(liǎng)买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜位的都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设(shè)计(jì)、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基(jī)金重仓股的(de)天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两只基金(jīn)都是(shì)价(jià)值派(pài)基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居(jū)板块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的(de)是志(zhì)邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是(shì)归母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理的(de)广发策略(lüè)优选和广发(fā)安宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的(de)情(qíng)有独钟，在(zài)另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通(tōng)股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺外，下(xià)游(yóu)的物(wù)业股也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分(fēn)析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为(wèi)例，它(tā)在(zài)中高(gāo)端楼(lóu)盘(pán)占比(bǐ)是(shì)比较高的(de)，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过(guò)两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易(yì)一(yī)开始是(shì)挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定人员(yuán)成本的年度增长，不(bù)过服务(wù)没有特别好，客户没有(yǒu)那么满(mǎn)意(yì)，能(néng)做(zuò)到提(tí)价难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高(gāo)，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服务是(shì)有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 买东西有必要等双11吗，618和双11双12哪个便宜