近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(c标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压hǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压