近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　希望的拼音是什么ng>15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看(k希望的拼音是什么àn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(希望的拼音是什么yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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