导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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